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香港私人住宅房价17连升 金管局:前景极不明朗

文/Roy2017-09-29 12:11:23来源: FX168财经网(香港)

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FX168财经报社(香港)讯 香港楼市继续升温,私人住宅房价连升17个月并且是连续10个月创新高。香港差饷物业估价署周五(929)公布最新数据显示,今年8月香港房价指数升至339,环比升0.44%,升幅比7月扩大0.11个百分点,而且连升17个月;至于8月房价同比升幅则稍为缩小,由7月的19.8%,放缓至18%。单计今年,房价已累升10.3%,而过去17个月升幅更达到24.91%

(香港物业售价指数  来源:香港差估署)

目前香港买一个面积少于430呎的小型单位,在新界区房价平均要480万港元,九龙区要近520万港元,港岛区要647万港元。

当中,中小型单位(100平方米以下)售价环比升0.44%,较大面积单位(100平方米或以上)售价则升0.3%A类物业(40平方米以下)售价环比升0.64%B类物业(4069.9平方米)0.06%C类物业(7099.9平方米)0.67%D类物业(100159.9平方米)0.34%E类物业(160平方米或以上)0.1%

租金方面,8月私人住宅租金指数升至183.9,环比升0.38%,已连续9个月上升;总计今年首8个月,租金累积升幅近6%

香港金融管理局最新发表9月份《货币与金融稳定情况半年度报告》认为,自今年3月以来,香港住宅物业市场再度活跃,二手市场的房价已超越20159月的高位,金管局于今年5月两度推出物业按揭贷款审慎监管措施,但香港住宅物业市场前景仍然极不明朗。

短期而言,由于预期按揭息率仍然偏低,加上预料房屋短缺的状况仍然持续,正面的市场情绪以及地产发展商采取促销策略,包括就新盘提供息率低于普遍市场利率的按揭计划,也可能会支持需求。尽管如此,房屋供应逐渐增加,或会使得房屋供求缺口缩小,从而抑制房价升幅。

金管局指出,香港二手住宅房价持续攀升,并且于今年6月超越20159月的高位达9.9%,房价与收入比率于第二季为16.6,高于1997年的高峰值14.6;收入杠杆比率亦达到75.5%,远高于约50%的长期平均值。此外,由于6月份住宅租金收益率仍保持在2.02.8%的低位,衡量楼宇使用者相对成本的买租价差仍然在高水平,达到176.1%,但强调金管局自2009年以来,就按揭贷款推出的8轮宏观审慎监管措施,巩固了银行风险管理;至于新批出按揭的平均按揭成数从实施措施前的64%,下降至今年7月的48%,供款与入息比率也降至34%

此外,报告指根据市场观察所得,年轻置业人士获父母帮助买楼的现象越渐普遍,当局虽然未能取得相关的物业成交数据,但指出有些年轻置业人士的置业所需资金,部分是来自于父母的物业进行再按揭或加按的资金,由于物业经银行加按或再按同样须遵守现时宏观审慎监管措施下的按揭条件,因此对银行业的系统性风险影响应该有限,但从家庭层面而言,他们抵御收入冲击的能力会较以前脆弱,尤其是置业能力较弱的买家。

至于发展商亦积极地于一手市场上提供高成数的一按贷款,虽然银行体系并不是直接参与此类借贷,但银行向这些地产发展商借出的贷款所存在的潜在风险值得关注。至于美联储缩减资产负债表以及美国可望进一步加息,对全球及香港金融状况带来的潜在影响,也有可能于日后对楼市构成影响,指出由于流动资金充裕,港元利率仍然在低水平,整体贷款也广泛增长,但港美息差扩大,银行应该警惕美国加息,以及缩减资产负债表之下,资金大举外流的风险,并且预期港汇将在美国货币政策正常化中转弱,在企业杠杆水平持续上升,个人债务不断增加下,如果利率大幅上升,银行的资产质素会受到考验,银行应维持审慎的信贷风险管理。

(2017年全球房地产泡沫指数  来源:瑞银财富管理)

另一方面,瑞银财富管理最新发布2017年《全球房地产泡沫指数》报告,分析全球20个城市住宅房价格最新情况,其中多伦多在2017年首次进入指数排名,并名列泡沫风险之最。与去年一样,斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦和香港等城市依然面临泡沫风险。

其中香港连续2年上榜,今年排名下滑一级至全球第7位,但泡沫评分却较去年高,指数由1.52升至1.74,代表泡沫爆破危机加深。

瑞银财富管理指出,香港住宅市场价格持续创新高,香港房价过去四季也明显上升,每年升幅达一成,较2003年更高接近3倍,主要由于投资需求强劲,以及害怕迟买会更贵的心态,使得香港短期内房价下行空间受限,警告气氛推动的升势使得楼市前景高度不明朗,可能引来港府更多压抑房价措施,加上供应持续增加,发展商希望尽快推盘套现,估计短期内房价可能回落1成以内。

相反,新加坡通过多项监管措施为房地产市场降温,2017年的风险指数也较去年有所回落,而公共住宅占房地产市场的80%,私人房地产市场仍难以负担,但已明显改善。

据了解,瑞银这个泡沫指数以抑制(depressed)、低估(undervalued)、公允(fair-valued)、高估(overvalued)和泡沫风险(bubble risk)来衡量全球金融中心的楼市泡沫风险。评分高于1.5分的属泡沫风险,今年有8个城市上榜,去年则只有6个;而评分在0.51.5分属估值过高,去年美国旧金山和荷兰阿姆斯特丹在这组别是首两名。

关键词阅读:香港香港金管局瑞银集团

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