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无视美联储将缩表加息 香港一手楼市热度有增无减

文/Roy2017-09-25 12:18:20来源: FX168财经网(香港)

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FX168财经报社(香港)讯 美国联邦储备局在上周举行的议息议上宣布,今年10月开始缩减资产负债表规模,而且美联储官员普遍预期,今年12月之前会再加息一次。美国宣布缩表及可能短期之内再加息之后,香港新楼盘继续热卖,在刚过去的周六及周日,一手市场有逾120宗成交,比前一周急升3倍,热度丝毫不减。

美国联储局宣布启动缩减资产表之后的首个周末,香港楼市交投未见受压,联储局官员虽然预期,今明两年会再加息,但楼市气氛也没有受影响,过去周六及周日的新楼盘成交,主要来自保利置业(00119)启德项目龙誉重推的108户剩余单位,最终卖出90户,占该批单位逾8成,发展商乘势加推30户,折实入场费473万港元,定于周三(927)发售,售价由478.3万至2199万港元,每平方呎价1884626149港元,发展商后来还把其中10户加价,加幅约1%4.4%,其中1A5F室单位加幅最大,原来定价为1156.4万港元,呎价22196港元,最新定价1207.2万港元,呎价23171港元,加幅近4.4%;至于同处于启德的由会德丰(00020)发展的“Oasis Kai Tak”,销情随即受到影响,推出90户但只售出13户。发展商指出,该项目开售以来10天已合共沽出228户,占可售单位约8成,套现逾21亿港元。

此外,由新地(00016)发展的将军澳晋海上周六(923)加推105户,属原价加推,这批单位较多3房,大部分单位能望海景,故账面价较首批略高,涉及单位包括423房、352房及281房。价单定价由574.4万至1263.4万港元,以折扣率18%计算,折实价介乎471万至1036万港元,折实呎价1.29万至1.52万港元;联同首批单位计,合共已推出313户,消息指项目已最少已收逾8000票,已超额认购24倍,预计发展商将于本周内开售。

(大批准买家参观晋海示范单位 来源:FX168财经网)

至于由新世界(00017)发展的屯门“ParkVille”,提供最多两成一的楼价折扣,首批65户折实入场费近588万港元,市场消息指已收逾100张票,项目最快本周五(929)开售。

中原集团主席施永青周一(925 )表示,美国缩表一般使得市场上的资金被抽走,以致资产格价下跌,但自美联储公布缩表以来,美港元反而转弱,与一般情况相违背,指出由于美港元转弱时,普遍对香港及新兴市场的楼市及股市有正面影响,相信投资者没有担心缩表的影响。此外,由于美国加息,相信香港银行同业拆息也将向上,但目前由于香港银行资金仍然充裕,相信要在美国再加息2次之后香港才会跟随。

施永青指出,加息使得供楼人士增加负担,但社会的低息以及资金充裕的环境仍未曾改变,认为供楼人士于1997年时需要供款比重高达67成,而由于目前利息已比1997年时更便宜,供款只有约5成,供楼负担没有像1997年般辛苦。

香港银公会署理主席龚杨恩慈最新表示,美国联储局宣布10月启动缩表,与6月时公布的口径一致,市场早已预期,因此相信市场出现大波动的机会较低。美联储在今次议息后决定不加息,但市场对年底加息的预期已升至超过6成,指出美国通胀数据尚达标,经济增长温和,因此相信未来加息步伐都趋向温和。

香港息率方面,近期银行同业拆息上升,主要由于货币环境收缩、招股活动炽热,以及季结造成,使得一个月银行同业拆息升至逾0.5厘,指出经过香港金管局增发票据后,银行总结馀由目前的2200亿降至10月底的1800亿港元,但香港流动性仍然充足,港美息率也会趋向相同。

(来源:财资市场公会)

经络按揭转介市场总监刘圆圆认为,拆息短期仍有机会继续上升,但料速度温和,目前香港银行结余约2200亿港元,远高于2008年金融海啸时,资金仍然充裕,预期没有加息迫切性,现时逾9成业主采用HIBOR(港元银行同业拆息)按揭计划,如果以P(最优惠利率)按揭作锁息位,以最新拆息0.54厘计算,实际息率1.94厘,距离封顶位尚有20点子,对供楼负担的实际影响不大。

此外,美国于今年10月开始缩减资产负债表,市场普遍预期年底会再加息一次,根据过往美国4次的加息,幅度相对温和,均是加息0.25厘,预料美国年底加息,幅度会介乎0.25厘至半厘,随着息差扩阔,香港加息亦是无可避免。整体而言,香港自进入低息周期后,目前按息平均约2厘以下,与九十年代期间近10厘水平高位比较,差距甚远。根据经络按揭转介数字显示,反映普遍按揭新客户一般可做到实际按息水平的经络按息(MMI),最新今年七月份录得1.85厘,长远而言,按息也会逐步走向正常化,会逐步升至约两厘半至三厘水平。

刘圆圆认为,如果美国年底再加息,香港最优惠利率最终亦会跟随美国调升,假设增加0.25厘,以500万港元楼价、七成按揭,还款期30年计算,P按业主每月供款略增442港元;增加1厘的话,每月供款则上升1815港元,使用H按则增加348港元及1790港元,基于现有压力测试机制,市民的按揭风险仍处于预算之内,预期加息升温后,市场上对定息按揭计划的需求或会相对增加。

美联储住席主席耶伦在上周举行的议息会后声明表示,今年10月开始缩减资产负债表规模,缩表将以渐进及可以预期方式进行,初步缩表步伐,会是每月减少买债最多100亿美港元,国库债券占60亿美港元,其余40亿美港元是半官方机构债券及住宅贷款证券,以后每月减少买债金额,会增至最多500亿美港元,直至资产负债表规模,由目前约42千亿美港元,缩减至1万亿美港元左右。

外,美联储16名决策官员,其中11名认为到今年年底,联邦基金利率适当水平是1.25厘至1.5厘,比目前高0.25厘,意味年底前会再加息一次,今年全年合共加息3次,而明年加息预测大致维持3次,但以后两年加息预测放慢,其中2019年预期加息2次,2020年预期加1次。

校对:TIER

关键词阅读:香港美联储港元

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