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美渐进加息港势跟随冲击楼市 IMF警告:港房价进一步被高估

文/Roy2017-11-30 12:17:21来源: FX168财经网(香港)

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FX168财经报社(香港) 明年二月便会离任的美国联邦储备局主席耶伦、于当地时间周三(1129)出席国会委员会会议时表示,美国经济增长基础更广泛支持渐进加息,表明美国和全球经济增长基础越来越广泛,预计美国就业市场会进一步改善,支持薪酬和收入更快增长,重申适宜渐进加息以保持劳工市场健康,以及使得通胀率在公开市场委员会的2%目标附近稳定下来,并且重申预计未来12年,美国通胀会回升至美联储2%的目标,但指出今年美国失业率降至4%以下,接近全民就业,油价大致稳定,美元今年来稍为贬值,推高进口价格,所以为什么通胀今年下跌和这么低迷,仍然使人费解。

事实上,美联储理事鲍威尔日前出席参议院银行委员会、确认他接任主席提名的听证会时也指出,延续经济复苏的最好方法是继续渐进加息,并且指经济状况支持今年12月会议上再次加息,并且预期美国利率会略再向上,当局资产负债表会逐步收缩,与现任主席耶伦制订的路线保持一致。

另外,美联储周三发表最新地区经济报告褐皮书显示,当地经济持续扩张,通胀压力加大,12个分区经济活动于今年10月初至11月中继续扩张,步伐介乎轻微至温和,各个分区又预期,经济前景将会轻微改善;零售业和汽车的销售表现参差,但消费开支大致平稳,而今年年底之前零售旺季前景整体上乐观;住宅物业市道仍然欠佳,大部分分区指出,销售和建筑活动几乎没有增加,但非住宅物业市道则继续轻微增长;所有分区的制造业活动扩张,大部分分区预期扩张状况会持续;大部分分区就业轻微至温和增长,劳工市场广泛紧张;大部分分区指难以招聘合资格雇员;大部分分区薪金轻微至温和上升,多个分区指,雇主需要提高薪金,或者需要以签约奖金或其他非薪金福利,挽留或者吸引雇员。

通胀状况方面,上一份报告形容物价上升压力依然轻微,而新一份报告就指物价上升压力加大,大部分分区指出,产品售价轻微至温和上升,非劳工投入成本温和增加。

此外,明年议息有表决权的旧金山联储银行行长威廉斯最新预期,美国失业率下降,将会增加通胀升温压力,因此美联储应该继续加息,指出明年美国失业率将会继续下降,最低跌至大约3.75%,美联储未来数年应该继续缓步加息,把利率调高到比较正常水平,认为美联储到明年年底之前应合共再加息4次;至于今年议息同样有表决权的明尼亚波利斯联储银行行长卡什卡里则最新表示,美联储应该等到通胀率最少上升到2%目标才再加息。

另一方面,由于香港实行联系汇率,港元与美元挂钩,美国继续渐进加息香港势将跟随,冲击目前处于天价水平的香港楼市。

香港差饷物业估价署数据周四(1130)公布最新数据显示,香港房价连升超过1年半,并创12个月新高,今年10月私人住宅房价指数最新报342.4,环比上升0.55%,连升19个月,累升26.16%,同比升12.52%。其中,中小型单位(100平方米以下)售价环比升0.53%,较大面积单位(100平方米或以上)售价则升0.13%。当中,A类物业(40平方米以下)售价环比升0.24%B类物业(4069.9平方米)环比升0.65%C类物业(7099.9平方米)0.9%D类物业(100159.9平方米)0.24%E类物业(160平方米或以上)则跌0.16%

租金方面,今年10月私人住宅租金指数升至187.1,环比升0.43%,连升11个月,同比则升8.21%

至于今年首10个月,房价指数累升11.39%,租金指数则累升7.78%

(来源:香港差饷物业估价署)

香港房价持续上升,国际货币基金组织(IMF)访问香港之后最新发表初步评估指出,香港房价被高估幅度上升,认为香港应维持现行方法压抑炽热楼市,指出物业价格调整是香港面对风险之一,尽管港府已推出一系列措施,但在市场供求失衡之下,截至今年9月香港房价同比仍升一成半,其分析显示,香港物业价格被高估幅度上升。此外,鉴于相当部分的新做按揭贷款采用浮息制并以拆息为基准,家庭供款负担对利率变动的敏感度仍然偏高,同时一旦物业市场调整失序,负财富效应可对个人消费造成重大打击,即使银行现时的资产负债表相当稳健,但物业价格调整失序可能触发房价、偿债能力与消费减少之间的恶性循环,最终导致经济增长减慢,使得银行资产负债表受到第二轮冲击。

此外,印花税有效压抑香港房价上升,从而有助控制家庭负债及系统性风险,但高印花税税率可能减低楼市的流动性,但认为买家印花税及双倍从价印花税均被评估为合适的措施,因它们是因应流入物业市场的资金大幅上升而推出,并非用来取代必须的宏观经济调整,但认为尽管两项印花税仍合适,惟日后系统性风险一旦减退,当局应逐步取消两项印花税,并代以其他不会区分居民及非居民的措施,并且建议当局可分阶段取消以按揭贷款利息得到税务扣减的安排,因相关措施刺激房屋需求及鼓励增加贷款杠杆。

另外,由于房价持续攀升,楼市失序调整或会带来重大的宏观金融风险,当局应维持现行逆期周措施以保障金融体系,但在严格的银行按揭审批之下,地产发展商向置业者提供的按揭贷款正急速增长,但有关贷款相对银行整体按揭贷款额仍少,当局应该因应未来金融稳定风险的转变,考虑调整宏观审慎措施。

IMF认为,面对炽热及估值过高的楼市,香港持续增加房屋供应是解决结构性供求失衡的关键,但短期要增加供应却缺乏实时可供兴建房屋的土地及遇到相关发展限制,认为要达到十年房屋供应的目标或会有难度,因此当局宜加快物色建屋土地及地盘。

另外,仲量联行最新发表《住宅销售报告》 显示,香港私人住宅落成量将由过去4 年平均每年14500户,增加52%20182021年平均每年22000户,指出

供应量虽然是左右房价的重要因素之一,但预期供应量增加,不会实时在楼市引发房价调整。

恒隆地产(00101)董事长陈启宗最新表示,中资及港资发展商早前连手以破纪录高价投得长沙湾住宅地,指出据过往40年的历史经验,多家发展商合作发展,往往就是要小心的讯号。

星展香港企业及机构银行总监张建生最新表示,明年仍有多家大型新股集资,加上美国减税资金回流,或影响香港资金的流动性,与房贷相关的港元拆息有机会走上,预料明年首季末,香港的最优惠利率或会上升0.25厘,其中,中小型银行加息的压力较大。

至于上海商业银行财资业务处研究部主管林俊泓则认为,根据目前美国加息步伐的预测,香港最快要到明年第3季初才有机会上调最优惠利率。

此外,野村估计港元拆息近期明显上升,香港的地产商可能相应调高提供给一手楼买家的按揭息率,但由于金管局的压力测试要求高,估计即使调高按息,仍然有不少准买家采用地产商的按揭计划。

(来源:财资市场公会)

校对:冷静

关键词阅读:香港IMF美联储港元美元

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